Seine Erfahrungen beim Arbeiten nach der Methode des Building Information Modeling nutzt IPROconsult seit Jahren auch im BIM-Consulting. Die versierten BIM-Manager begleiten Kunden von der Grundlagenermittlung bis zur Anwendung im Projekt. Die SachsenEnergie AG nutzt jetzt erstmals Liegenschafts-Informations-Anforderungen, kurz LIA, zur Beschreibung von Facility-Management-Anforderungen.

Nach der Fusion der beiden sächsischen Energieversorger Drewag und Enso entstand die neue SachsenEnergie AG. Aktuell plant und baut das Versorgungs- und Dienstleistungsunternehmen seine „Gemeinsame Hauptverwaltung“ in Dresden nach der Methode des Building Information Modeling (BIM). Dieses Pilotprojekt ist Teil der Digitalisierungsstrategie in der Liegenschaftsverwaltung des Konzerns. BIM bietet den entscheidenden Mehrwert, um in den späteren Lebenszyklusphasen des fertigen Gebäudes die bei Planung und Bau gewonnenen Daten zu nutzen und sie kontinuierlich zu ergänzen. Betrieb, Modernisierungen oder Umbau werden damit deutlich effizienter. „Mit der Fülle der hinterlegten Daten können wir unsere eigenen Liegenschaften rechtssicher betreiben“, erklärt der hauseigene BIM-Informationsmanager. Schneider weiter: „Mit dieser Methode ist die Dokumentation gewährleistet von den ersten Planungen bis hin zum Betrieb.“ 

Diese Liegenschaftsinformationen sollten strukturiert erhoben, verwaltet und fortgeführt werden. Als Teil der Auftraggeber-Informations-Anforderungen (AIA) bilden die Liegenschafts-Informations-Anforderungen (LIA) unter anderem die Grundlage für ein computergestütztes Facility-Management (CAFM) – was bei der SachsenEnergie AG parallel eingeführt wird. Mit der Software Spartacus soll der reibungslose Betrieb der Gebäude sowie der darin enthaltenen technischen Anlagen gewährleistet werden. Zudem ermöglicht das Programm die Überwachung von Energieverbräuchen, die Bereitstellung von aussagekräftigen Flächeninformationen oder die Schaffung von Kostentransparenz innerhalb der Gebäudebewirtschaftung.

Die LIA werden von der SachsenEnergie in Zusammenarbeit mit dem IPROconsult-Berater erstellt. Sie beschreiben die Anforderungen an Informationen, wie Daten, Dokumente oder Geometrien, welche in einem CAFM-Modell enthalten sein sollen. Dieses Modell wird während der Betriebsphase vom Facility-Management-Team fortgeführt, um die Gebäudedaten zu aktualisieren und das Gebäude betreiben und warten zu können. Das CAFM-Modell soll die einzige Quelle für genehmigte und validierte Informationen über die Immobilie sein.

Dies umfasst Daten und Geometrien, die das Anlagevermögen (engl.: Assets) und die damit verbundenen Bereiche beschreiben. Das können Daten über die Leistung der Assets, unterstützende Informationen wie Spezifikationen, Betriebs- und Wartungshandbücher oder der Zustand von technischen Anlagen und Sicherheitsinformationen sein. Das Speichern dieser Daten erfolgt in einem CAFM-System, welches zudem die CAD- und BIM-Daten sowie die Pläne aus Planung und Bauausführung beinhaltet. 

„Mit den Liegenschafts-Informations-Anforderungen erhalten unsere Kunden die Datenbasis für das technische, infrastrukturelle und kaufmännische Immobilienmanagement“, betont Christoph Großmann, BIM-Manager bei IPROconsult und BIM-Consultant für die SachsenEnergie AG. „Wir begleiten unseren Kunden mit unserer langjährigen BIM-Erfahrung, ohne ihm Strukturen oder eine fertige Strategie vorzusetzen. Vielmehr entwickeln wir mit ihm zusammen individuelle, effiziente, nachhaltige und langfristig tragfähige Lösungen.“ Das bestätigt auch BIM-Informationsmanager Schneider: „IPROconsult stellte uns Berater mit vielen Erfahrungen bei dieser jungen Methode zur Seite, die gedanklich die Seite wechseln können: Vom BIM-nutzenden Planer und Architekten hin zur Auftraggeber-Sicht. Gemeinsam erarbeiteten wir unsere Standards; sei es mit der Modellierungsrichtlinie oder den LIA. Dieser Perspektiv- und Seitenwechsel schafft echten Mehrwert für die SachsenEnergie AG – auch wenn zuerst einmal mehr investiert werden muss.“ 

Die Gebäude-Stammdaten zur Beschreibung des Bauwerks umfassen Grundrisse, Schnitte und Ansichten, aber auch technische Medienpläne, Verträge, Prüfprotokolle, Dokumente aus dem Bauprozess und viele weitere Daten. Die Fülle der Informationen steht für jedes einzelne Gewerk und jeden Raum zur Verfügung. „Damit ergibt sich ein echter Mehrwert für die Lebenszyklusphase Betrieb und Nutzung“, erklärt Schneider. Neben dem Überblick über das Bauwerk und der Effizienz bei Ausschreibungen, Wartung oder Renovierung sieht er den herausragenden Nutzen im rechtssicheren Betreiben der Liegenschaft.  

Es gelte jedoch darauf zu achten, dass das Datenmodell nicht zu umfangreich wird, um es noch effizient handhaben zu können. So wurden die Anforderungen der ersten Konzeption im Prozess noch einmal deutlich verschlankt. „Schließlich machen wir hier Pionierarbeit, bei der alle Beteiligten – bis hin zu Planern und Bauunternehmen – auf dem gemeinsamen Weg dazulernen“, beschreibt Schneider. Die Herausforderung sei es dabei, alle Projektpartner zu synchronisieren. Die erzielten Qualitätssprünge würden die Richtigkeit dieses Weges jedoch beweisen. Dem Ziel einer Effizienzsteigerung bei gleichzeitiger Kostenreduzierung für den rechtssicheren Betrieb sei das Team des Liegenschafts-Projektmanagements bereits ein gutes Stück nähergekommen.